خرید معامله میلیاردرها در نیویورک


گری بارنت ضرر می کند. طی دهه گذشته ، رئیس Extell Development ، بزرگترین سازنده املاک لوکس در نیویورک ، در افق منهتن نه یک بلکه دو برج فوق العاده بلند که خیابان 57 را به عنوان سفارش میلیاردر تغییر نام داده است ، وصیت کرده است.

در یکی از این برج ها ، One57 ، Extell پنت هاوس را به مغز رایانه مایکل دل با قیمت 100.5 میلیون دلار رکورد زده در سال 2014 فروخت.

اما اکنون بازار املاک و مستغلات لوکس در شهر یک قرن در دست یک بیماری همه گیر است. در حالی که خریداران خارجی قادر به دیدن املاک و مستغلات نیستند و حتی مایل نیستند از ایالات متحده دیدن کنند ، بارنت انتظار دارد سه پروژه مسکن خود را انجام دهد – وی نمی گوید چه کسی. برای دیگران ، حتی اگر او کار احداث ساختمان جدیدی در منهتن را بر عهده گرفت ، ممکن است به سادگی خراب شود.

وی شکایت می کند: “ساختن زیباترین ساختمانهای جهان – بسیار عالی ، بسیار عالی – و ناچار به فروش ضرر است ، بسیار ناامیدکننده است.”

یک آپارتمان دو خوابه 17.5 میلیون دلاری در طبقه 43 برج پارک مرکزی ، یک خنجر 1،550 فوت در افق ، که بیشتر 179 واحد آن فروخته نشده است © Evan Joseph for Extell / MEGA

اما برای خریداران ملک ، درد یک توسعه دهنده لوکس می تواند سود آنها باشد. در نیویورک ، توسعه دهندگان در تلاش ناامیدانه برای جابجایی موجودی کالا ، قیمت ملک لوکس را کاهش می دهند. آنها همچنین هزینه های تعطیلی را افزایش می دهند و مشوق های دیگری را به سمت این افراد شجاعانه – یا احمقانه – می اندازند تا بتوانند به بازار بپرند و متعهد شوند میلیون ها دلار بخرند درست همانطور که موج دوم Covid-19 به شهر برخورد می کند.

بارنت گفت: “این یک فرصت طلایی برای خرید است.” ، ماهیگیران پایین از حدود 20 درصد کاهش قیمت بهره مند شدند. “تنها دلیلی که اکنون خریداری نمی کنید این خواهد بود اگر فکر می کنید یا همه گیری خیلی بیشتر دوام خواهد آورد یا فکر می کنید دنیا به حالت پسا همه گیری کم و بیش عادی بر نخواهد گشت.”

اینکه بازار بازگردد – و در چه بازه زمانی – به سختی قطعی است. بخش املاک و مستغلات لوکس نیویورک قبل از Covid-19 در حال سقوط بود. به گفته سازندگان ، برخی از مالکان آنقدر گران بودند که ممکن است در نهایت حتی 20٪ تخفیف نیز سود چندانی نداشته باشد.

گری بارنت ، رئیس و بنیانگذار Extell

گری بارنت ، رئیس جمهور و بنیانگذار Extell © AP

سپس همه گیری وجود دارد. این هتل دارای رستوران ها و تئاترهای گسترده ای است که ضمن تشویق به جنایت و بی خانمانی ، شهر را به وجد می آورد. حتی فکر کردن در مورد خرید یک ملک لوکس در طول یک هفته که فرماندار اندرو کوومو در مورد موج عفونت ویروس کرونا ، تهدید به گسترش به بیمارستان های نیویورک ، هشدار داد ، ممکن است ناشایست به نظر برسد.

یا شاید زمان مناسب باشد. فرانسیس کاتزن ، دلال داگلاس الیمان ، در این ماه یک پنت هاوس را به قیمت 18 میلیون دلار فروخت. با 19.9 میلیون دلار ثبت شد. یکی دیگر
مشتری جمعه گذشته پیشنهادی را برای ملک دیگری ارائه داده است. وی افزود سه نفر دیگر به دنبال هستند.

“پول کلان واقعاً می خواهد از خون بهره مند شود. و آنها باهوش هستند. باید – می گوید کاتزن.

باربارا فاکس ، کارگزار باسابقه در منهتن و بنیانگذار گروه مسکونی فاکس ، تخمین می زند که قیمت ملک های لوکس قبل از ابتلا به بیماری همه گیر در ماه مارس 10 تا 20 درصد کاهش یافته و از آن زمان 10 درصد دیگر کاهش یافته است.

One57 ، یک برج فوق العاده بلند در میان میلیاردرها

One57 ، یک برج فوق العاده بلند در صف میلیاردرها © گتی ایماژ

“همه قیمتها در همه جا پایین آمده است. همه این اتفاقات جدید که در سراسر شهر رخ داده در حال مذاکره است. قوی است. “

خریداران آن معمولاً به دلیل یک اتفاق در زندگی – مانند شغل جدید یا مدرسه کودک – ناامید می شوند که از خانه نقل مکان کنند یا به گفته وی “خریداران کوید” هستند. یکی از این مشتری ها در نظر گرفتن یک آپارتمان دو خوابه در ضلع غربی با حدود 5 میلیون دلار است. فروشنده موافقت کرده است که قیمت را 20 درصد کاهش دهد و تمام هزینه های بسته شدن را از جمله تخفیف های دیگر پوشش دهد.

فاکس گفت: “آنها هنوز آن را امضا نکرده اند و اگر آن را امضا نکنند ، دیوانه هستند زیرا این بهترین معامله ای است که تاکنون می بینند.”

در طرف دیگر دفتر ، خریدارانی که در اوایل ماه مارس قراردادی امضا کردند – درست قبل از تعطیل شدن شهر – متعاقباً فروشنده ای را که فاکس نماینده آن بود ، مجبور کرد قبل از توافق برای بستن ، دو کاهش قیمت دیگر انجام دهد. وی گفت: “خریداران آگاه هستند که فروشندگان باید بفروشند و آنها آن را تا آخر شیر می دهند.”

غروب خورشید در حال تغییر سایه منهتن

غروب آفتاب در تغییر افق منهتن © گتی ایماژ

پیش از ورود بیماری همه گیر ، بازار املاک لوکس در نیویورک آسیب دید. سالها پول ارزان و موفقیت توسعه دهندگانی مانند بارنت ، مقلدین را به خود جلب کرده و منجر به افزایش بیش از حد با تحولات مشابه مشابه ، به ویژه در محدوده 5 تا 10 میلیون دلار شده است. اولین فوق العاده بلند قد و بلند ، در Extell ، One57 ، اکنون توسط نیمی از ده نفر دیگر در خیابان 57th و اطراف آن احاطه شده است. از جمله برج برج پارک Extell Tower که اخیراً به اتمام رسیده است ، یک خنجر درخشان 1550 فوت در افق که بلندترین ساختمان مسکونی شهر است و 3 میلیارد دلار هزینه دارد. بیشتر 179 واحد آن فروخته نشده است.

توسعه دهندگان با علائم انتخاب کسب و کار در اوایل سال جاری تشویق شدند – فقط برای Covid-19 برای بستن موثر فروشگاه. در تابستان ، فعالیت به یک قطره کاهش یافت. برخی از خریداران در واقع سپرده های خود را فدا کردند تا معاملات را کنار بگذارند. گزارش ها – برخی هیستریک – در مورد افزایش جرم و جنبش و اخراج افراد ثروتمند از یک کلانشهر در حال خرابی و دوپایین ، حال و هوا را تقویت نکردند. “منظور من این است که چه کسی می خواهد در شهری خریداری کند که همه در تلاشند از آن خارج شوند؟” فاکس استراق سمع می کند و سریعاً روشن می کند که او واقعاً چنین اعتقادی ندارد.

یک ستون گرافیکی با فروش بیش از 10 میلیون دلار در منهتن نشان می دهد که فروش آپارتمان های فوق العاده لوکس از سال 2016 کند شده است.

از آن زمان ، تجارت ثبات یافته است. طبق گفته Serhant ، کارگزار نیویورک ، از اول اکتبر تا 15 نوامبر ، حجم معاملات در منهتن 2.54 میلیارد دلار بود که 2٪ بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. تعداد معاملات در محدوده 5 تا 10 میلیون دلار 7 درصد افزایش یافت ، در حالی که معاملات از 10 تا 20 میلیون دلار 44 درصد کاهش داشت.

گرت دردریان ، مدیر اطلاعات بازار در Serhant ، گفت: “این واقعیت که این شهر بالاتر از Q4 است تا کنون در میان یک بیماری همه گیر امیدوار کننده است ، زیرا این نشان می دهد که خریداران هنوز در بازار گردش می کنند.” وی پیش بینی می کند که ورود واکسن های زنده می تواند بازی را تغییر دهد.

در حالی که تلاش می کنند حدس بزنند بازار از کجا می رود ، کارگزاران و توسعه دهندگان باید اپیدمیولوژیست های آماتور را بازی کنند. موارد Covid-19 در نیویورک دوباره در حال افزایش است و چشم انداز وسیع آن تاریک است.

ستون گرافیکی با میانگین روزهای بازار که کاندوها را بیش از 10 میلیون دلار نشان می دهد فروش طولانی تر طول می کشد

هنوز هم ، تولید واکسن های جدید بسیاری از افراد در تجارت املاک و مستغلات را متقاعد کرده است که در صورت تحمل فقط تقاضا در بهار کاهش می یابد. بسیاری برای توجیه اعتماد به نفس خود ، بهبود پایدار بازار را در ماه های پس از حملات تروریستی 11 سپتامبر و بحران مالی 2008 ذکر می کنند.

در همین حال ، کارگزاران می گویند خریداران مستقر در نیویورک باید انتظار معامله داشته باشند ، اما اخراج کارگران نباید. جیم سنت آندره ، یک کارگزار لوکس در Compass ، می گوید که او به طور منظم 50 سنت قیمت دلار دریافت می کند – و آنها را رد می کند. وی به یاد آورد خریدار بالقوه ای که از طریق ایمیل درخواست کرده بود ، “کمترین قیمتی است که فروشنده برای این کار از شما دریافت خواهد کرد؟”

وی اذعان کرد: فروشندگان حاضر به مذاکره هستند ، اما در حد معقول – خصوصاً در محله های متقاضی با عرضه محدود ، مانند دهکده غربی. بیشتر خریداران معمولاً اهل نیویورک هستند ، زیرا “شما معمولاً از طریق تور مجازی یک پنت هاوس 29 میلیون دلاری خریداری نمی کنید.” (اگرچه به گفته نیویورک پست شخصی اخیراً 28 میلیون دلار پول نقد برای خانه شهری در دهکده غربی که هرگز از آن بازدید نکرده است پرداخت کرده است.)

نقشه هایی که آسمان خراش های میلیاردر سرخ منهتن را نشان می دهند

با توجه به Covid-19 ، خریداران اولویت خود را به فضای باز و پارکینگ می دهند. سنت اندرو می گوید: “این امتیازات بسیاری از خریداران است.”

حتی در شرایط بحرانی ، توسعه دهندگان نمی خواهند قیمت ها را كاهش دهند – نه تنها به این دلیل كه سود آنها را كاهش می دهد ، بلكه به این دلیل كه می تواند با کسانی كه قبلاً در یك ساختمان با قیمت های بالاتر خرید كرده اند ، دشمن شود. اگر کسی در انتها یک پنت هاوس با هزینه ای کمتر از یک آپارتمان دو طبقه در طبقه پایین و با چشم انداز بدتر بخرد ، چه می شود؟

یک ساختمان که کنوانسیون را نقض کرد و به سرعت به تخفیف تبدیل شد ، ساختمان 77 گرینویچ بود ، یک مرکز 90 واحدی که با رقابت شدید سایر تازه واردان به منطقه مالی لوکس در مرکز شهر روبرو است. با اصرار ژاکلین اورگو ، رئیس مدیران بازاریابی ، آژانس ناظر بر فروش ، صاحبان Trinity Place Holdings قیمت ها را با کاهش 15 درصدی به 15 واحد کاهش دادند.

اورگو می گوید ، آنچه ممکن است ناامید کننده به نظر برسد ، شناخت یک بازار دشوار است: “این شرایط بی سابقه است.” “دیگر یک بازار بین المللی وجود ندارد. دلمان برای این بازار تنگ شده است. “حتی قبل از این ، Covid-19 Trinity Place مشوق ویژه ای تا سقف 175،000 دلار تخفیف برای خریداران شاغل در این محله ارائه داد.

علاوه بر همه گیر ، وام دهندگان می توانند متغیر دیگری باشند که می تواند معاملات و تخفیف ها را تعیین کند. تاکنون ، وام دهندگان معمولاً در برابر توسعه دهندگانی که برای فروش سهام و پرداخت وام های خود تلاش می کنند ، نرم بوده اند. ایده این است که اگر مجبور شوند آنها را بازگردانند و سعی کنند خودشان ملک را بفروشند ، بهتر عمل نخواهند کرد.

بیلبورد Times Square پس از اعلام واکسن در 9 نوامبر سال 2020 ، به روزرسانی های بازار سهام را ارائه می دهد.

بیلبورد Times Square پس از اعلام واکسن در 9 نوامبر سال 2020 ، به روزرسانی های بازار سهام را ارائه می دهد. © گتی ایماژ

اما با افزایش بحران ، صبر آنها ضعیف می شود. یک کارآفرین عالی رتبه لوکس در نیویورک ، HFZ Capital ، پشت برج XI Bjarke Ingels در امتداد پارک مرتفع High Line ، در حال حاضر توسط وام دهندگان خود مورد شکایت قرار گرفته است زیرا ادعا می شود پرداخت ها را از دست داده است.

به گفته بارنت ، با طلبکاران Extell چندین پروژه مشکل ساز روبرو شده اند. ایده این است که آنها را بسته بندی کرده و سپس مجدداً به آنها بفروشید. اما او هشدار می دهد که بسیاری از پروژه ها کاستی هایی در خارج از همه گیر دارند – این می تواند مشکلات ساختمانی ، برنامه ریزی ضعیف یا مکان نامناسب باشد. حل این مشکلات و تحمل مالیات و سایر هزینه ها گران خواهد بود.

قفل خانه و خانه باز است

مشترکین FT می توانند برای راهنمایی در بازار جهانی املاک و مستغلات ، معماری متمایز ، طراحی داخلی و باغ ها در خبرنامه ایمیل هفتگی ما ثبت نام کنند.
با یک کلیک اینجا ثبت نام کنید

بارنت می گوید: “افراد زیادی هستند که لاستیک را لگد می زنند ، به چیزها نگاه می کنند و در آن چیزهایی معامله می شود.” “من فقط اشاره کردم: حتی وقتی با یک قیمت کاملاً ناخوشایند معامله کنید ، با قیمت کاملاً ناچیز به خریدار خانه پیشنهاد نمی شود.”

برپایی برج 1550 فوتی یک عمل ایمانی است. و بنابراین بارنت اطمینان دارد که منهتن درخشش خود را بازیابد و با شکست نهایی همه گیر ، بازار املاک و مستغلات لوکس خود از سر خواهد گرفت.

در این فاصله ، او توده های خود را می گیرد. بارنت می گوید: “برای گریه کردن – اما شما قصد دارید چه كاری انجام دهید؟” “این یک واقعیت است و ما با آن سر و کار داریم. ما در دنیای واقعی زندگی می کنیم. گاهی برنده می شوید ، گاهی می بازید. ما اکنون ضرر خواهیم کرد. “

جوشوا شافین خبرنگار FT در نیویورک است

دنبال می کنم FTProperty در توییتر یا ft_houseandhome در اینستاگرام ابتدا از آخرین داستان های ما مطلع شوید.

به پادکست ما گوش دهید ، دعوت به فرهنگجایی که سردبیران FT و مهمانان ویژه درباره زندگی و هنر در طی ویروس کرونا بحث می کنند. اشتراک در سیب، Spotifyیا هر کجا گوش کنید




منبع: tech4life.ir

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>